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上周末央行降准预期落空 本月仍存可能性

2015-08-24 09:39来源:好房子网(www.haofz.com)
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尽管通过公开市场和几个定向工具能够短期缓解流动性偏紧局面,但从长期来看,随着外汇占款未来或将呈现趋势性下降,通过全面下调存款准备金率以补充流动性的可能性依然存在。

中小地产商融资路径探索

 

 

  中国的房地产市场,从启动到发展的过程,都有投、融资渠道从比较单一到多元化的过程。在这个过程中,受制于各自的优势和政策倾向,地产企业融资的运作模式完全不同。人们关心的是如何解决企业融资环境的公平性和在现有条件下如何发挥最大优势争取融资环境改善。

 

  多元化与市场化

 

  主持人:概括来讲,房地产投、融资的策略应该有两种手段,存在着两种渠道。一种是市场的手段,市场的渠道。我们说有资本的市场,从银行直接融资,到银行间接融资。此外,还有一些新的投资工具。比如说国内也开始有了房地产投资基金进行运作。还有一类,就是非市场化的,比如说通过政府的公共组织、住房互助会这样的形式实现房屋的开发和建设。但是我想,大家关心的是第一个,特别是目前,如何从比较单一的仅仅通过银行信贷这样的发展模式过渡到一个比较丰富的、比较多元化的、越来越多地包括产业投资基金和其他的投资工具的资金渠道更多元化的房地产市场。

 

  刘晓光:现在,我们的资金构成主要是这样的,母公司是首创集团,资金来源有19个渠道,首先是自有资金,接下来重要的渠道是银行。从银行贷款来讲,很顺畅,做到今天,现在有50亿左右的额度是可以随时动用的,账上随时要保持十几亿、二十亿的现金,遇到新项目,已经没有钱的问题了。

 

  第二个问题,我们将来上升的趋势,可能主要是动用国际伙伴的投资,以及共同组合的投资;另外是动用基金的力量;第三个是在国际上做一些资产证券化的事情。还有一个问题,就是品牌融资。我们的品牌就是钱,我的无形资产340亿。因此,在银行贷款之外我们还动用了发债、国内上市公司、海外直接上市、海外基金、利用客户资金、利用施工企业资金和房地产基金等渠道。

 

  黄世达:从实际出发,整个中国的资本市场或者是房地产类的资本市场完全不成熟,包括我们在北京一开始操作的时候,有很强大的外资背景,所以也是用一些传统的方法,当然我们不是靠银行贷款,虽然在海外有银行贷款的条件。融资渠道里面,我们觉得施工企业的资金借用是不保险的。我们不是首创,首创可能是有很好的品牌和施工企业,我们的施工企业跟我们没有太多的合作,我们一定要把位置摆得很正,一定要讲得很清楚,施工企业只负责工期和质量,融资你不要参与,不然变成他是甲方,我是乙方了。

 

  中小企业融资困境

 

  黄世达:作为一个外资开发商,其实我们还是在一个很初始的阶段。以前对外资开发企业有很多的限制,不管怎么去做,也只是一个项目公司。我们用项目公司的方法去运作,是因为还没有权力成立一个集团公司,这是不公平的。另外,海外公司习惯用海外母公司实力支持我们,因为母公司有很强的融资能力,但是我们现在也在考虑调整,不可能再这样做了,因为国内的融资还是有很多很吸引入的地方,虽然成本比较高;第三是与海外银行的合作。中小企业在WTO之后,可能有机会与将来的外资银行合作,可以形成一些融资渠道。但是我想,目前这种方式对包括我们在内的外资企业仍不现实。所有的外资银行评估国内的市场都认为风险非常大,他们只看抵押物是否可靠,通俗的说就是用什么砖头,而不评估国内的项目资产潜力在哪里。我相信将来外资银行会逐步改变的。

 

  刘晓光:上次在海南开会,我去了,看到的都是中小企业,确实挺惨的。中小企业也要活下来,主要是政府的问题,不是我们的问题。中小企业房地产商的体系怎么建立,国家应该给条件、政策或者是扶植系统,但现在基本上没有。我们也做担保公司,基本上不给地产商担保,那么谁给中小企业担保?有没有这样的信用体系出现?这不是中小企业能够考虑的问题。第二,中小企业要联合起来。比如说河南省什么地方,有七家企业,他们应该联合起来。有没有可能每一家出一点风险种子基金,放在那里,有困难的时候相互帮一把。如果组织在一起,统一打包吸引更大的投资者也是可能的。我是不赞同房地产业形成垄断。十个人做的生意,最后就剩下两个了,肯定有抬价的,对民间的老百姓是不利的,对国家市场经济发展也是不利的。

 

  陈璎儿:实际上,在资本运营概念中,它的背后应该是要有一种不同能级的界定,你处于不同的经济规模、不同的品牌地位,可能的资本运营的空间是完全不可同日而语的。作为大型企业,或者说即便曾经没有这么巨大,但是因为具有某种特殊性质,或者是强势的政府背景性质,都有可能在步入资本运营的通道上带来非常多的机遇和创新、尝试的可能。而作为一般的中小型企业,要想和这种特殊性质的、具有强势地位的企业在同一个层面上进行可能的资本运营比较或者说资源的竞争,那感觉难度会相当的高。

    

  核心竞争优势

 

  刘晓光:吸引投资最核心的是有没有好的土地项目资源,是不是能吸引市场。有了好项目,就有无数的钱追你,有了坏的项目,再想找钱也没有用。原来我们也是没有钱的,八年前,我们有97亿的资产,33亿的净资产。当政府把这些部门的公司组织在一起之后,我们又交回了40亿资产,变成了15亿的净资产,60多亿的资产,当时首创地产基本上没有钱。如果今天有人问,买你的公司要花多少钱,我认为要150亿元现金。一个公司从没有钱到有钱,从很穷到比较富了,这确实是一个过程。

 

  主持人:实际上刘总讲了两个问题,一个是好公司,一个好项目,一个是远景。不仅是房地产企业,今天的钱和明天的钱是完全不同的,解决现金,除了好的项目、好的公司,有好的远景才是最重要的,远景意味着明天的目标今天会提前实现。大家做专业公司非常清楚,资金准备提前一个星期和提前一个月是大不相同的。

 

  陈璎儿:资本运营和背后的支撑到底是什么?说白了,应该还是核心竞争力。但我认为,现今的中国企业绝大部分都不具备真正意义上的核心竞争力,因为我理解的核心竞争力是一种不可替代的优势,只要你还有可能被替代,就不能称之为核心竞争力,只能叫做比较竞争优势。我在想,中小型企业如果要想在资本运营方面有所探索和开拓,非常重要的一点就是首先去反思和提取出自己的比较竞争优势,在更广泛的领域中间去拓展投、融资渠道是非常关键的。比如说刚才讲的一个很现实的联盟策略,什么样的情况下你才能够获得联盟策略或者联盟团队中间你该有的份额和身份?那就是在联盟的架构和团队中,你需要有自己的独特性和比较优势,别人才愿意因为你的比较优势来跟你进行合作。

 

摘自《经济观察报》

 

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